2026 Kiracı Tahliyesi: Ev Sahibi Ne Zaman Çıkarır?

Kira sözleşmesinin sona ermesi, evin satılması veya kira artışında anlaşamamak, tahliye talebinin tek başına yeterli olduğu anlamına gelmez. 2026 yılında kiracı tahliyesini değerlendirirken kanuni sebep, bildirim ve dava süreleri ile somut deliller birlikte ele alınmalıdır.

'Sözleşme bitti, çık' demek neden yetmez?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı bitişten en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Bu nedenle bir yıllık sözleşmenin sona ermesi veya ev sahibinin daha yüksek kira istemesi kendiliğinden tahliye sebebi değildir. Taşınmazın satılması da kiracılığı otomatik bitirmez; yeni malik mevcut sözleşmeye taraf olur.

Ev sahibinin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı

TBK m.350, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri ihtiyacı için dava açabilmesini düzenler. İhtiyacın gerçek, samimi ve devam eden nitelikte olması aranır. Başka uygun taşınmaz, taşınma planı, aile durumu ve ihtiyacın ortaya çıkış zamanı somut delille incelenir. Sadece 'oğlum oturacak' cümlesi her dosyada yeterli olmaz; aynı şekilde başka bir evin bulunması da otomatik ret sebebi değildir.

Belirli süreli sözleşmede süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmede genel fesih dönem ve bildirim süreleri esas alınarak bir ay içinde dava açma kuralı vardır. TBK m.353 uyarınca süresi içinde yazılı dava açma bildirimi, dava süresini bir kira yılı uzatabilir. Sözleşmedeki özel ihbar şartları ve güncel içtihat ayrıca kontrol edilmelidir.

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Yeni malik TBK m.351'deki yollardan birini seçer: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını yazılı olarak bildirip edinmeden altı ay sonra dava açabilir; veya önceki kira sözleşmesinin bitimine dayalı olarak bitimden itibaren bir ay içinde dava açabilir. İlk yolun bir aylık bildirimi kaçırılırsa, altı ay sonrası yolunun şartı gerçekleşmez. Yargıtay'ın yayımlanmış kararında bu süre eksikliği tahliye kararının bozulmasına yol açmıştır.

Satın alma günü sözleşmenin değişmesi, kira bedelinin kendiliğinden rayice yükselmesi veya kiracının derhal taşınmak zorunda kalması anlamına gelmez. Yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları bakımından gerçek ihtiyaç yine ispatlanmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir?

TBK m.352/1 uyarınca kiracı, kiralanan teslim edildikten sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmiş ve o tarihte çıkmamış olmalıdır. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Sözleşme imzalanırken birlikte alınan, teslim öncesine denk gelen belge geçerlilik tartışması yaratır. İmza, tarih, teslim ve irade sakatlığı iddiaları somut delille değerlendirilir.

Yargıtay'ın yayımlanmış değerlendirmesi, taahhüdün teslim sonrası verilmesi ve bir aylık takip/dava süresinin önemini açıkça ortaya koyar.

Öğretide tahliye taahhüdünün teslim sonrası verilmesi şartının kiracının ilk sözleşmeyi kurarken baskı altında kalmasını önleme işlevi öne çıkarılır. Aile konutu ve eşin rızası, imzanın kime ait olduğu ve tarihin nasıl doldurulduğu ayrıca uyuşmazlık yaratabilir; bunlar için tek tip geçerlilik cevabı yerine sözleşme ve somut kanıt birlikte okunmalıdır.

Kira ödenmiyorsa: temerrüt yolu

Konut ve çatılı işyerinde kira borcu ödenmezse TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre verilmesi ve ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir. İlamsız icra yoluyla kira alacağı ve tahliye seçeneğinde ödeme emri, itiraz, ödeme ve dava süreleri İİK'nın özel hükümleriyle yürür. İcra yolunu seçmek ile doğrudan dava açmak aynı takvim değildir.

Ödenmiş kira için dekontlar, ödeme açıklaması ve mahsup anlaşması önemlidir. Kiraya verenin banka hesabını değiştirmesi veya ödemeyi kabul etmemesi gibi durumlarda temerrüt iddiası ayrıca incelenir. Borcun kısmen ödenmesi de kalan tutar ve ihtarın geçerliliği bakımından somutlaştırılmalıdır.

İki haklı ihtar: 'iki ay gecikti' yeterli mi?

TBK m.352/2 bakımından kiracı, bir kira yılı veya bir yılı aşan sürede bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara neden olmuş olmalıdır. Yalnız kiraların gecikmiş olması yetmez; ihtarların aynı kira yılına, farklı muaccel kira borçlarına ve ödeme tarihlerine göre hukuken haklı olup olmadığı incelenir. Dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.

İhtar tebliğinden önce ödemenin yapılması ile sonra yapılması aynı sonucu doğurmayabilir. Her ay için dekont, muacceliyet tarihi ve ihtarın tebliğ günü ayrı çizelgede gösterilmelidir. 'İki noter ihtarı gönderdim' cümlesi, iki haklı ihtar koşulunun oluştuğunu kendiliğinden kanıtlamaz.

On yıl uzama süresi nasıl sayılır?

TBK m.347'de kiraya verenin, on yıllık uzama süresi sonunda ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi düzenlenir.

Örneğin bir yıllık ilk dönem ve sonrasındaki on uzama yılı esas alınır; bildirimin hangi uzama yılının bitimine yöneldiği ayrıca hesaplanır. Yanlış tarihte gönderilen ihtar veya dava planı tahliyeyi geciktirebilir. Belirsiz süreli sözleşmede farklı fesih dönemi hükümleri uygulanır.

Yeniden inşa, esaslı onarım ve sözleşmeye aykırılık

Yeniden inşa ve esaslı onarım

TBK m.350, taşınmazın esaslı onarım, genişletme veya değiştirilmesinde çalışmalar sırasında kullanımın imkânsız olması halinde tahliye davasına izin verir. Basit boya veya küçük tadilat bu sebebe otomatik girmez; proje, izin ve işin kapsamı ispatlanmalıdır. Gerekiyorsa bilirkişi değerlendirmesi yapılır.

Sözleşmeye aykırılık, zarar ve rahatsızlık

Kiracının özen borcuna veya komşulara saygı yükümlülüğüne aykırılığı TBK m.316 kapsamında ayrıca değerlendirilir. Konut/çatılı işyerinde kural olarak en az 30 günlük yazılı giderme süresi ve fesih uyarısı gerekir; kanunda belirtilen ağır veya giderilemez durumlarda istisna vardır. Alt kira, devir, ciddi zarar ve rahatsızlık iddiaları birbirinden farklı delil ve usul gerektirir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra yeniden kiralama yasağı

TBK m.355 uyarınca ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyede de özel düzenleme bulunur. Aykırılık halinde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat sorumluluğu doğabilir. Ancak her tahliye sonrası başka kişiye kiralama otomatik tazminat değildir; tahliyenin sebebi, haklı neden ve yeniden kiralama koşulları incelenir.

İhtiyaç davası açılırken ileri sürülen plan ile tahliye sonrası fiilî kullanım arasındaki uyum önemlidir. Kiracı ilan, yeni sözleşme ve taşınmazın kullanımını hukuka uygun yöntemlerle belgelendirebilir.

Arabuluculuk, icra ve dava sırası

1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Bu istisna, her tahliye davasının arabuluculuk dışında kaldığı anlamına gelmez. Arabuluculuk başvurusunun dava açma süresi ile ilişkisi ve işlemlerin zamanlaması önem taşır; özellikle hak düşürücü nitelikteki bir aylık süreler göz ardı edilmemelidir.

Taraflar anlaşırsa taşınma tarihi, ödeme, anahtar teslimi ve icra edilebilirlik açıkça yazılmalıdır. Anlaşma olmazsa son tutanakla görevli mahkemede dava açılır. Dava yoluyla verilen tahliye kararı ile ilamsız icra takibindeki süreç ayrı takvimlerdir.

2026 için karar tablosu ve sık hatalar

Kira artışında anlaşamamak, 'rayicin altında kira' veya kiracının evi göstermemesi, koşulları oluşmadan doğrudan tahliye gerekçesine dönüştürülmemelidir. Kiracı açısından da kira ödemesini tek taraflı durdurmak, tebligatları görmezden gelmek ve imzalanan taahhüt tarihini unutmak ağır sonuçlar doğurabilir. Doğru yol, belge ve süre haritası kurmaktır.

Kiracı tahliyesinde dosya nasıl hazırlanmalı?

Sözleşme, teslim, ihtar, ödeme ve tebligat tarihleri tek çizelgede incelenmelidir. Davadan önce arabuluculuk şartı ve icra istisnası ayrıca kontrol edilmelidir.

Yeni malik süresini kaçırırsa: Yargıtay ne dedi?

Adalet Bakanlığı UYAP içtihat sisteminde yayımlanan Yargıtay kararında TBK m.351/1 uyarınca edinme tarihinden bir ay içinde kiracıya yazılı ihtiyaç bildirimi yapılmaması tartışıldı. Karar, altı ay sonra dava açma imkânı için bu bildirimin ön koşul olduğunu ve eksikliğin davanın reddi sonucunu doğurabileceğini gösterir. Mülkiyet tapuda geçtiği gün, bildirimin gönderilme ve tebliğ tarihleri ile kira sözleşmesinin bitimi ayrı ayrı kaydedilmelidir.

Bu içtihat, yeni malikin başka hiçbir hukuki yolunun kalmadığı anlamına gelmez; m.351/2'de sözleşme dönemi sonunda dava yolu ayrıca incelenir. Ancak bir yolu kaçırıp diğerinin süresini onun yerine kullanmak mümkün değildir. Alım öncesinde kiracının sözleşme başlangıcı ve mevcut ihtarları görülmeden tahliye takvimi kurulması ciddi hata yaratır.

Tahliye taahhüdü ve 'beyaza imza': ispatın düğüm noktası

Yargıtay'ın yayımlanmış değerlendirmesinde TBK m.352/1'in açık koşulu vurgulanır: yazılı üstlenme taşınmaz teslim edildikten sonra verilmelidir; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava veya icra takibi başlatılır. Furkan Özdemir ve Yiğit Çelik'in 2024 tarihli akademik çalışması, boş veya ileri tarihli belgelerle kiracı korumasının dolanılması sorununu, imza ve teslimin ispatıyla birlikte inceler.

Pratik soru, yalnız kâğıttaki tarihin ne olduğu değildir. Anahtar teslim tutanağı, elektrik-su aboneliği, kira ödemesi ve mesajlar gerçek teslim zamanını gösterebilir. Belgenin imzası kabul edilmiş fakat tarihi tartışılıyorsa ispat rejimi ayrıca değerlendirilir. Aile konutu iddiası ve kiracı olmayan eşin rızası da somut olayın ayrı hukuki düğümüdür. Her uyuşmazlıkta “boş imza geçersizdir” veya “noter varsa tartışma bitmiştir” şeklinde kesin genelleme yapılamaz.

Dava takviminde arabuluculuk nerede durur?

Yargıtay'ın UYAP'ta yayımlanan kira tahliyesi kararları, bir aylık dava süresinin sözleşme bitimi veya taahhüt edilen boşaltma tarihine göre doğru hesaplanmasının önemini gösterir. Dava şartı arabuluculuk, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında tahliye davalarında başvurulacak aşamadır; arabuluculuk, maddi hukukta henüz doğmamış tahliye hakkını kendiliğinden yaratmaz. Başvurunun erken yapılması ve dava süresiyle ilişkisinde ayrıca usul sorunları çıkabilir.

Bu nedenle avukat dosyada üç tarih tutar:

TBK m.353'teki süresi içinde yazılı bildirim olanağı ihtiyaç ve yeniden inşa davalarında ayrıca incelenir. Farklı tahliye sebebinin bir aylık süresini başka sebebe taşımak güvenli değildir.

Okur için örnek vaka: hangi sebep gerçekten var?

Örnek 1: Yeni malik, düşük kira ve tahliye taahhüdü

Ev sahibi yeni bir konut almış, kiracı dört yıldır içeride, kira düşük ve bir de sözleşmeyle aynı tarihte imzalanmış tahliye taahhüdü var. Düşük kira tahliye sebebi değildir; yeni alım da hemen tahliye hakkı vermez. Taahhüt, teslim öncesi düzenlenmişse geçerlilik sorunu doğar. Yeni malik kendi konut ihtiyacına dayanacaksa m.351'in yazılı bildirim ve dava takvimine, ayrıca ihtiyacın samimiyetine bakılır. Gerekiyorsa kira tespiti ayrı hukuki yoldur.

Örnek 2: İki ay geciken kira ödemesi

Bir başka dosyada kiracı iki ay ödeme geciktirmiştir. İki ayrı haklı ihtar bulunup bulunmadığı, temerrüt ihtarında en az 30 günlük sürenin verilip verilmediği ve ödemelerin ne zaman yapıldığı incelenmeden tahliye sebebi seçilemez. Bu iki örnek aynı sonucu öğretir: başlığı “tahliye” olan davanın sonucu, doğru sebep ile doğru tarihin eşleşmesine bağlıdır.