Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyetinden kira ilişkilerine, tapu uyuşmazlıklarından ortaklığın giderilmesine, kat mülkiyetinden site ve apartman yönetimine kadar geniş bir hukuki alanı kapsamaktadır.

Taşınmazların ekonomik değerinin yüksek olması ve uyuşmazlıkların çoğu zaman mülkiyet hakkına doğrudan etki etmesi nedeniyle gayrimenkul işlemlerinin ve uyuşmazlıklarının hukuki altyapısının dikkatle değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Büromuz; taşınmaz mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kira ilişkileri, tahliye ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalar, tapu uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi ile kat mülkiyeti ve site yönetiminden kaynaklanan hukuki süreçlerde danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır.

Kira Hukuku ve Kira Uyuşmazlıkları

Kira ilişkisi, kiraya veren ile kiracı arasında karşılıklı ve sürekli borçlar doğuran bir hukuki ilişkidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu tarafından getirilen özel düzenlemeler nedeniyle kira sözleşmesinin içeriği, başlangıç tarihi, süresi, kira bedeli, artış hükümleri ve tarafların bildirimleri uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Bu kapsamda;

• Konut ve işyeri kira sözleşmeleri,

• Kira bedelinin belirlenmesi,

• Kira bedelinin uyarlanması,

• Tahliye davaları,

• Tahliye taahhütnameleri,

• İhtiyaç nedeniyle tahliye,

• Kira borcunun ödenmemesi,

• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye,

• On yıllık uzama süresine dayalı tahliye,

• Kira alacaklarının tahsili,

• Depozito uyuşmazlıkları,

• Kiralananın tahliyesine yönelik icra takipleri,

• Kiralananın kullanımı ve tesliminden kaynaklanan uyuşmazlıklar

konularında hukuki hizmet sunulmaktadır.

Kira Tespit Davaları

Kira tespit davaları, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kira bedelinin güncel ekonomik koşullar ve emsal kira bedelleri karşısında yeniden belirlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Kira bedelinin belirlenmesinde sözleşmenin süresi, mevcut kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki değişim, taşınmazın özellikleri, emsal kira bedelleri ve kanunda belirtilen diğer ölçütler birlikte değerlendirilir.

Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim; kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu da dikkate alarak değerlendirme yapabilir.

Davanın açılma zamanı ve kiracıya yapılan bildirimler, belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından ayrıca önem taşımaktadır.

Kira Bedelinin Uyarlanması

Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşulların sözleşmedeki edimler arasındaki dengeyi önemli ölçüde değiştirmesi hâlinde, koşulları mevcutsa kira bedelinin veya sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir.

Uyarlama taleplerinde sözleşmenin içeriği, öngörülemeyen koşullar, tarafların ekonomik dengesi ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Kira tespit davası ile uyarlama davası farklı hukuki kurumlar olduğundan hangi hukuki yolun uygulanabileceği somut kira ilişkisine göre belirlenmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde belirli koşullarla kiralananın tahliyesi talep edilebilir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı; tarafların yaşam koşulları, mevcut taşınmazları ve somut olayın diğer özellikleri çerçevesinde değerlendirilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kanunda öngörülen sürelerin doğru hesaplanması ve ihtiyacın somut olgularla ortaya konulması önem taşımaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin yazılı taahhüdü, kanuni şartların bulunması hâlinde tahliye sebebi oluşturabilir.

Ancak tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliğinde;

• Taahhüdün yazılı olması,

• Kiralananın tesliminden sonraki dönemde verilmesi,

• Tahliye tarihinin belirlenebilir olması,

• Taahhüdün iradeyi sakatlayan bir durum altında verilip verilmediği,

• Kanuni başvuru sürelerine uyulması

gibi hususlar önem taşımaktadır.

Tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi veya dava yoluyla tahliye talep edilmesi mümkündür.

Kira Borcunun Ödenmemesi ve Tahliye

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi hâlinde kiraya verenin alacağın tahsili ve koşulları varsa tahliye bakımından farklı hukuki yollara başvurması mümkündür.

Kira alacağının tahsili amacıyla ilamsız icra takibi başlatılması ve kanunda öngörülen şartların oluşması hâlinde kiralananın tahliyesinin talep edilmesi gündeme gelebilir.

Ödeme emrinin tebliği, ödeme süreleri, kiracının itirazları ve kira bedelinin ödenip ödenmediği süreç içerisinde ayrıca değerlendirilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebebiyet vermesi hâlinde, kanunda belirtilen koşulların gerçekleşmesi durumunda tahliye davası açılması mümkün olabilir.

İhtarların hangi kira dönemine ilişkin olduğu, ödeme tarihleri, ihtarların haklılığı ve davanın süresinde açılıp açılmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

On Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesi kiraya verene her durumda doğrudan tahliye hakkı vermez.

Ancak Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen uzama sürelerinin tamamlanması ve kanuni bildirim şartlarının yerine getirilmesi hâlinde kiraya verenin herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkün olabilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda sözleşmenin başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi, uzama yılları ve fesih bildiriminin tarihi dikkatle hesaplanmalıdır.

Kira Alacakları ve İcra Takipleri

Ödenmeyen kira bedellerinin tahsilinde dava ve icra yolları kullanılabilir.

Kira alacağına ilişkin hukuki süreçlerde;

• Ödenmeyen kira bedelleri,

• Yan giderler,

• Temerrüt,

• İcra takipleri,

• İtirazın kaldırılması,

• İtirazın iptali,

• Tahliye talepleri

somut kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları üzerinden değerlendirilmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiası, farklı hukuki sebeplerle tapu iptal ve tescil davalarına konu olabilir.

Bu kapsamda uyuşmazlığın niteliğine göre;

• Muris muvazaası,

• Ehliyetsizlik,

• İrade sakatlığı,

• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,

• İnançlı işlem,

• Hukuki sebebin geçersizliği,

• Kadastro işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar

gibi hukuki sebepler gündeme gelebilir.

Tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın geçmiş devirleri, tapu kayıtları, taraflar arasındaki hukuki ilişki ve ileri sürülen hukuki sebep birlikte değerlendirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Bir taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyetinin bulunması hâlinde ortaklardan biri veya birkaçı ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.

Ortaklığın giderilmesi, koşulları bulunuyorsa aynen taksim veya taşınmazın satış yoluyla paraya çevrilmesi suretiyle gerçekleştirilebilir.

Bu süreçte taşınmazın niteliği, pay oranları, aynen bölünmenin mümkün olup olmadığı ve diğer ortakların hukuki durumu birlikte değerlendirilir.

Önalım Hakkı Uyuşmazlıkları

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların kanuni koşullar çerçevesinde önalım hakkını kullanması mümkün olabilir.

Önalım hakkının kullanılması bakımından satış işleminin niteliği, satışın öğrenilme tarihi, bildirim ve hak düşürücü süreler önem taşımaktadır.

Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil

Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına hukuka aykırı biçimde müdahale edilmesi hâlinde müdahalenin önlenmesi talep edilebilir.

Taşınmazın haklı ve geçerli bir hukuki sebep bulunmaksızın kullanılması durumunda ise koşulları mevcutsa haksız kullanım karşılığı ecrimisil talebi gündeme gelebilir.

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri birlikte veya uyuşmazlığın niteliğine göre ayrı olarak ileri sürülebilir.

Gayrimenkul Satışı ve Satış Vaadi Sözleşmeleri

Taşınmazlara ilişkin sözleşmelerde işlemin şekli ve kanunda öngörülen geçerlilik koşulları önem taşımaktadır.

Bu kapsamda;

• Gayrimenkul satış işlemleri,

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri,

• Ön ödemeli konut işlemleri,

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri,

• Taşınmaz devir protokolleri,

• Sözleşmeden doğan tescil ve alacak talepleri

hukuki açıdan değerlendirilmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Uyuşmazlıkları

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat ilişkileri; taşınmaz devri, eser sözleşmesi, teslim ve tapu işlemlerini bir arada barındırabilen karmaşık hukuki ilişkilerdir.

Bu kapsamda;

• İnşaatın süresinde tamamlanmaması,

• Eksik veya ayıplı imalat,

• Bağımsız bölümlerin paylaşımı,

• Tapu devri,

• Sözleşmenin feshi,

• Gecikme ve tazminat talepleri

gibi uyuşmazlıklar sözleşme ve somut olay çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Kat Mülkiyeti Hukuku

Apartman ve site yaşamından kaynaklanan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve ilgili diğer mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Bu kapsamda;

• Kat malikleri kurulu toplantıları,

• Yönetici seçimi ve görevden alınması,

• Yönetim planının uygulanması,

• Ortak alanların kullanımı,

• Aidat ve ortak gider alacakları,

• İşletme projeleri,

• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali,

• Yönetici ve yönetim kurulu sorumluluğu,

• Denetim süreçleri,

• Ortak alanlara müdahale,

• Komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar

konularında hukuki hizmet sunulmaktadır.

Site ve Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları

Toplu yapılarda yönetimin hukuka uygun biçimde oluşturulması ve karar alma süreçlerinin doğru yürütülmesi hem kat maliklerinin haklarının korunması hem de yönetim kararlarının geçerliliği bakımından önem taşır.

Bu kapsamda özellikle;

• Olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulu toplantıları,

• Toplantı çağrısı ve gündem,

• Toplantı ve karar yeter sayıları,

• Vekâleten temsil ve oy kullanılması,

• Yönetici ve denetçi seçimi,

• Yönetimin hesap verme ve belge sunma yükümlülüğü,

• Yönetim kararlarının uygulanması,

• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali,

• Yönetici sorumluluğundan kaynaklanan uyuşmazlıklar,

• Aidat ve ortak giderlerin tahsili

hukuki açıdan değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul, Kira ve Kat Mülkiyeti Hukukuna Yaklaşımımız

Taşınmaz uyuşmazlıklarında hukuki sonucun doğru değerlendirilebilmesi için yalnızca mevcut tapu kaydının veya sözleşmenin incelenmesi çoğu zaman yeterli değildir.

Tapu kayıtları, kira sözleşmeleri, ihtarnameler, ödeme belgeleri, yönetim planları, kurul kararları, tarafların önceki işlemleri ve uyuşmazlığın kronolojisi birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle yaklaşımımız; taşınmaz üzerindeki hukuki ilişkinin belirlenmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin tespit edilmesi, dava veya takip öncesinde gerekli işlemlerin zamanında gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın niteliğine uygun hukuki yolun belirlenmesi esasına dayanmaktadır.

Her taşınmaz, kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlığı; sözleşmeler, tapu kayıtları, süreler, tarafların hukuki statüsü ve somut olayın özellikleri çerçevesinde ayrı olarak değerlendirilir.